Вне зоны действия рубля

Девятый арбитражный апелляционный суд вчера отменил решение об изменении условий договора аренды между «Вымпелкомом» и АО «Тизприбор», которому принадлежит московский бизнес-центр «Эрмитаж плаза» (Краснопролетарская улица, 4). Новые условия, которые в конце 2015 года были утверждены Арбитражным судом Москвы, позволяли «Вымпелкому» платить за аренду по ставке с фиксированным долларом — в диапазоне 30-42 руб. В «Вымпелкоме» заявили, что подадут кассационную жалобу на вчерашнее решение суда.

«Вымпелком» заключил договор с «Тизприбором» по аренде 32 тыс. кв. м в «Эрмитаж плаза» в 2009 году. По договору средняя ставка аренды составила $700 за 1 кв. м. Из-за последовательного увеличения стоимости доллара по отношению к рублю расходы «Вымпелкома» на аренду офиса выросли в 2014 году с 900 млн до 2,5 млрд руб., а по итогам прошлого года — уже до 2,8 млрд руб., рассказала «Ъ» управляющий партнер компании «Делькредере» Александра Майданник (представляет интересы «Вымпелкома»). «Обстоятельства, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, существенно изменились — нарушилось соотношение имущественного баланса сторон, что является основанием для расторжения или изменения договора», — объясняет госпожа Майданник.

На момент заключения договора в стране была политика управляемого плавающего курса, которая создавала ожидания предсказуемости курса валют, сообщали ранее в «Вымпелкоме». Когда денежно-кредитные власти отказались от этой политики, стоимость доллара выросла почти в два раза. Во столько же увеличились и расходы на аренду, так как ставки большинства качественных офисов в Москве были номинированы в долларах. В связи с этим собственники стали договариваться с арендаторами об изменении условий. По словам Александры Майданник, мониторинг условий договоров аренды в бизнес-центрах класса А в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы показал, что большинство участников рынка перешло на рублевые ставки или установило фиксированный курс доллара. «Даже из документов, представленных в суд „Тизприбором“, видно, что он смог найти лишь два объекта в ЦАО, в которых остались валютные ставки аренды», — отмечает юрист.

Договориться во внесудебном порядке «Вымпелкому» и «Тизприбору» не удалось: варианты друг друга стороны сочли неприемлемыми или оскорбительными. «Вымпелком» не устроила скидка 10% при условии продления договора еще на пять лет, а «Тизприбор» не был готов на дисконт 60%, на котором настаивал сотовый оператор. В пресс-службе «Вымпелкома» сетуют, что «Тизприбор» сейчас избегает переговоров, из-за чего компания не может ни расторгнуть договор, ни договориться о справедливой ставке аренды. В швейцарском Eastern Property Holding (в него входит «Тизприбор») говорят, что «открыты для конструктивного диалога и готовы обсуждать устраивающие обе стороны условия договора». Вчерашнее решение суда там считают справедливым.

Региональный директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов объясняет жесткость переговорной позиции собственников недвижимости наличием у них долговых обязательств в валюте. По его оценкам, совокупный объем валютных кредитов от российских банков в секторе коммерческой недвижимости составляет $30-40 млрд. «Неудивительно, что они придерживаются довольно строгой позиции с точки зрения возврата долга даже с учетом возможностей его реструктуризации», — отмечает господин Семенов.

Как утверждают юристы, сложившаяся арбитражная практика относит экономические колебания к предпринимательским рискам. «Такая позиция обосновывается тем, что стороны являются субъектами предпринимательской деятельности, должны предвидеть подобного рода риски и оценивать их условия», — говорит старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Пономарева.